Projet de construction de logements sociaux – Lotissement de La Roche, Gétigné

Date : 17 février 2026

Lieu : Mairie de Gétigné

Objet : Présentation des études d’ensoleillement et d’insertion visuelle du projet de construction de logements sociaux situé dans le lotissement de La Roche

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1. Participants

Représentants institutionnels

• Monsieur le Maire de Gétigné
• Monsieur l’Adjoint au Maire à la commission urbanisme

Représentants du projet

• Représentants de Habitat 44, maître d’ouvrage du projet
• Représentant de la société Boisseau Bâtiment
• Représentant de Besnier Aménagement, aménageur de la ZAC
• Architecte et intervenants techniques du projet

Riverains

• Propriétaires des parcelles directement limitrophes du projet, notamment les parcelles cadastrées n°613, 614, 615, 617, 275 et 269

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2. Objet et contexte de la réunion

La présente réunion a été organisée à l’initiative de la mairie afin de présenter aux riverains les études complémentaires réalisées dans le cadre du projet de construction de logements sociaux porté par Habitat 44, et notamment :

• une étude d’ensoleillement ;
• une étude d’insertion visuelle du projet.

Il a été rappelé au cours de la réunion que le permis de construire relatif à ce projet avait été délivré antérieurement à la présente réunion, laquelle n’avait donc pas pour objet l’instruction du permis mais la présentation d’éléments complémentaires et l’échange avec les riverains concernés .

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3. Présentation des études d’ensoleillement

Les représentants de Habitat 44 et l’architecte ont présenté une étude d’ensoleillement comportant des simulations correspondant :

• aux solstices d’été et d’hiver ;
• aux équinoxes de printemps et d’automne ;
• à différents horaires de la journée, notamment 9h, 12h, 16h et 18h.

Il a été indiqué que ces simulations permettent de représenter les ombres portées du bâtiment projeté selon différentes configurations saisonnières.

Il a notamment été précisé que :

• les ombres portées sont plus importantes en période hivernale et aux premières heures de la journée ;
• en période estivale, les ombres portées sont réduites en raison de la position plus élevée du soleil ;
• les simulations présentées indiquent que certaines parcelles riveraines, notamment les parcelles cadastrées n°614 et n°275, sont susceptibles d’être impactées par les ombres portées du projet, en particulier en début de matinée, en période hivernale et estivale.

Les représentants du projet ont précisé que ces simulations reposent sur des modélisations théoriques.

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4. Présentation des études d’insertion visuelle

Les représentants du projet ont présenté plusieurs simulations d’insertion visuelle réalisées à partir de photographies prises depuis différentes parcelles riveraines.

Ces simulations présentaient :

• la situation existante ;
• la situation projetée après construction du bâtiment ;
• des variantes incluant des aménagements paysagers, notamment la plantation d’arbres.

Il a été indiqué que :

• des plantations pourraient être envisagées à proximité des limites séparatives, notamment en vis-à-vis des parcelles cadastrées n°614 et n°615 ;
• ces plantations pourraient contribuer à atténuer les covisibilités ;
• l’entretien des espaces verts relèvera de Habitat 44, directement ou via des prestataires.

Les représentants du projet ont précisé que ces propositions d’aménagement paysager pourraient faire l’objet d’ajustements.

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5. Éléments relatifs à l’implantation du projet

Au cours des échanges, les représentants du projet ont indiqué que le bâtiment projeté sera implanté conformément aux limites séparatives définies par les plans de bornage établis par un géomètre.

Il ressort des échanges que la distance entre le bâtiment projeté et la parcelle cadastrée n°614 est d’environ deux mètres.

Il a été indiqué que cette implantation correspond aux contraintes réglementaires applicables au projet.

Il a également été précisé que l’implantation du projet résulte notamment :

• des contraintes réglementaires applicables ;
• des caractéristiques foncières de la parcelle ;
• des objectifs assignés au projet en matière de production de logements.

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6. Observations formulées par les riverains

Les riverains ont indiqué que l’implantation du bâtiment projeté, et notamment sa proximité avec certaines limites séparatives, est susceptible d’avoir un impact sur leurs conditions de jouissance, notamment en ce qui concerne :

• les covisibilités directes entre les logements projetés et leurs propriétés ;
• l’impact visuel du bâtiment ;
• les conditions d’intimité.

Ils ont également indiqué que les simulations présentées confirment l’existence de covisibilités directes entre les ouvertures du bâtiment projeté et certaines propriétés riveraines.

Les riverains ont également indiqué que les documents présentés lors de la commercialisation des parcelles du lotissement représentaient des configurations incluant des distances séparatives plus importantes entre les constructions projetées et les parcelles riveraines.

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7. Réponses apportées par le maître d’ouvrage, l’aménageur et la mairie

Les représentants du projet ont indiqué que :

• le projet respecte les règles d’urbanisme applicables ;
• le permis de construire a été délivré conformément aux procédures réglementaires en vigueur ;
• l’implantation du bâtiment résulte des contraintes réglementaires et foncières applicables.

Le représentant de Besnier Aménagement a indiqué que les documents commerciaux présentés lors de la commercialisation des parcelles constituent des représentations non contractuelles, et que seuls les documents annexés aux actes notariés présentent une valeur juridique opposable.

La mairie a indiqué que les règles applicables au projet ont été examinées dans le cadre de l’instruction du permis de construire.

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8. Éléments relatifs aux possibilités d’adaptation du projet

Les représentants de Habitat 44 ont indiqué que certaines adaptations ponctuelles pourraient être étudiées, notamment en ce qui concerne :

• les aménagements paysagers ;
• les plantations ;
• certains aménagements périphériques.

Aucune modification substantielle de l’implantation du bâtiment n’a été annoncée lors de la réunion.

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9. Position exprimée par les riverains

Les riverains ont indiqué que les éléments présentés lors de la réunion ne permettent pas de répondre à leurs préoccupations relatives :

• à l’implantation du bâtiment ;
• à la distance aux limites séparatives ;
• aux covisibilités et à l’impact visuel du projet.

Ils ont indiqué qu’ils entendent poursuivre les démarches engagées afin de faire valoir leurs observations et leurs droits.

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10. Conclusion

La réunion a permis :

• la présentation des études complémentaires réalisées dans le cadre du projet ;
• un échange entre les représentants du projet, la mairie et les riverains concernés ;
• la confirmation de l’implantation du projet telle qu’autorisée par le permis de construire délivré.

Aucune décision relative à une modification substantielle du projet n’a été prise à l’issue de la réunion.